WEG Verwaltung

WEG Verwaltung Dresden

Unter der WEG Verwaltung, der Wohneigentumsverwaltung, versteht man das Verwalten einer Immobilie, die aus Eigentumswohnungen besteht.

Auf Verlangen eines (einzelnen) Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft wird diese WEG Verwaltung gebildet oder beauftragt.

Eine WEG-Verwaltung erstreckt sich auf einen Zeitraum von maximal 5 Jahren. Wie lange genau, wird im jeweiligen Hausverwaltervertrag festgehalten.

Hausverwaltungen bieten Vorteile haftungsrechtlicher Art für Eigentümer, denn sie haften für Vermögens- und Vertrauensschäden.

WEG Verwaltung | Grundlage

Die wichtigste individuelle Grundlage zwischen WEG Verwaltungen und der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verwaltervertrag.

Leistungen der WEG Verwaltung

Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung ergeben sich insbesondere aus den §§ 27 WEG und § 28 WEG. Diese können nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden (§ 27 Abs. 4 WEG).

Der Verwalter muss die Grundsätze einer "ordnungsmäßigen Verwaltung" gemäß § 21 Abs. 3 WEG einhalten. Dieser ist gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 WEG berechtigt und verpflichtet,

Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
eingenommene Gelder zu verwalten
die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind

Berechtigung der WEG Verwaltung

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 2 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG bestimmten Streitwert bemessen

WEG Verwaltung | Aufstellung des Wirtschaftplanes

Nach § 28 WEG hat der Verwalter den Wirtschaftsplan aufzustellen, der die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter entsprechende Vorauszahlungen zu leisten (Hausgeld; § 28 Abs. 2 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahrs hat der Verwalter eine Abrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 3 WEG). Nach § 24 Abs. 7 WEG ist durch den Verwalter eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Trennung der Gelder von eigenem Vermögen

Verwaltungen sind nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von eigenem Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt. Verwaltungen haben die Bankkonten als offene Fremdgeldkonten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen. Einer Eigentümergemeinschaft ist es möglich, vom bestellten WEG-Verwalter den Nachweis einer ausreichenden Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu verlangen.

WEG Verwaltung | Rechenschaftspflicht

Verwaltungen sind gegenüber der Eigentümergemeinschaft rechenschaftspflichtig. Dazu wird jährlich eine Abrechnung erstellt (sowie einen neuen Wirtschaftsplan) und zu deren Feststellung durch Beschluss (zumindest) eine Eigentümerversammlung einberufen. Von dieser kann er entlastet werden. Für die Abstimmung zur eigenen Entlastung darf der WEG-Verwalter jedoch weder Vollmachten einsetzen, die ihm von einzelnen Eigentümern für die Versammlung erteilt wurden, noch die eigene Stimme, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist.

WEG Verwaltung | kaufmännische Verwaltung

Zur kaufmännischen Verwaltung der WEG Verwaltung gehört das:

Überwachen des regelmäßigen Hausgeldeingangs und zeitnahes Mahnen offener Hausgelder
Erstellen von Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen und der jährlichen Hausgeldabrechnungen
Errechnen und Anfordern von Sonderumlagen
Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder